Hạ Long – viên ngọc du lịch phía Bắc – không chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng hàng đầu mà còn là thị trường đầu tư căn hộ du lịch sôi động bậc nhất hiện nay. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư mới, việc chọn đúng sản phẩm và triển khai hiệu quả là yếu tố quyết định thành công. Dưới đây là những phân tích và kinh nghiệm thực tiễn giúp bạn đầu tư thông minh, hạn chế rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.
1. Nắm rõ thị trường và xác định mục tiêu đầu tư
Trước tiên, hãy trả lời rõ ràng: bạn đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng với mục đích gì?
- Cho thuê ngắn hạn để khai thác dòng tiền?
- Sử dụng như “second home” cho gia đình, nghỉ ngơi cuối tuần?
- Hay kỳ vọng tăng giá tài sản trong dài hạn?
Mỗi mục tiêu sẽ dẫn tới những tiêu chí chọn lựa khác nhau.
📍 Chẳng hạn:
- Nếu ưu tiên khai thác dòng tiền, nên chọn khu vực có lượng khách du lịch lớn quanh năm như Bãi Cháy, gần Sun World, bãi biển và chợ đêm.
- Nếu hướng đến đầu tư dài hạn, khu vực như Hạ Long Marina với quy hoạch đồng bộ, quỹ đất hạn chế và tốc độ đô thị hóa nhanh là lựa chọn đáng cân nhắc.
Theo báo cáo từ CBRE, công suất khai thác lưu trú tại Bãi Cháy trong năm 2024 đạt trung bình 70–85%, mùa cao điểm có thể lên tới 90%, mức giá thuê trung bình cho căn hộ 1PN từ 1,200,000–1,800,000 VNĐ/đêm.
2. Lựa chọn chủ đầu tư uy tín và pháp lý minh bạch
Chủ đầu tư là yếu tố then chốt, đặc biệt khi bạn cần đảm bảo tiến độ bàn giao, chất lượng công trình và khả năng vận hành lâu dài.
✔️ Ưu tiên các chủ đầu tư có danh tiếng, năng lực triển khai dự án nghỉ dưỡng trước đó như BIM Group, Sun Group, FLC…
✔️ Kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý:
- Giấy phép xây dựng
- Pháp lý sở hữu: sổ hồng lâu dài (đối với người Việt) hay sở hữu có thời hạn
- Quy hoạch chi tiết 1/500, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
💡 Lưu ý: Các căn hộ thuộc dòng “condotel” thường có thời hạn sử dụng đất 50 năm, bạn nên yêu cầu tư vấn rõ ràng từ môi giới hoặc luật sư để hiểu đúng hình thức sở hữu.
3. Tính toán kỹ chi phí và lợi nhuận thực tế
Đừng chỉ nhìn vào giá bán – hãy phân tích đầy đủ chi phí và lợi nhuận kỳ vọng để tránh “ảo tưởng đầu tư”.
Chi phí cần tính:
- Giá mua căn hộ (bao gồm VAT và phí bảo trì 2%)
- Nội thất hoàn thiện (nếu chưa có): khoảng 3–5 triệu/m²
- Phí vận hành hàng tháng: từ 15,000–25,000 VNĐ/m²/tháng
- Phí quảng bá/OTA (Airbnb, Booking): khoảng 15–20%/doanh thu
Ước tính lợi nhuận thực tế:
- Với căn hộ studio (~35m²) có giá thuê bình quân 1.2 triệu/đêm, công suất khai thác 20–25 đêm/tháng, bạn có thể đạt doanh thu 24–30 triệu/tháng.
- Trừ chi phí, lợi nhuận ròng dao động 6–9%/năm – cao hơn gửi tiết kiệm, ngang tầm bất động sản cho thuê truyền thống nhưng linh hoạt hơn.
⚠️ Không nên quá tin vào các cam kết lợi nhuận 8–10% từ chủ đầu tư nếu không có đơn vị vận hành uy tín đứng sau và cơ sở tính toán rõ ràng.
4. Quản lý vận hành: Bí quyết giữ dòng tiền ổn định
Quản lý là “xương sống” của căn hộ nghỉ dưỡng. Một căn hộ đẹp, vị trí tốt nhưng không được vận hành chuyên nghiệp sẽ sớm xuống cấp và tỷ lệ lấp đầy thấp.
✅ Giải pháp hiệu quả:
- Chọn dự án có đơn vị vận hành quốc tế như IHG, Accor, Wyndham…, giúp đảm bảo:
- Tiêu chuẩn dịch vụ chuyên nghiệp
- Hệ thống marketing và OTA toàn cầu
- Báo cáo tài chính minh bạch, chia sẻ lợi nhuận rõ ràng
✅ Nếu muốn tự vận hành:
- Cần hiểu rõ cách tối ưu hóa OTA, quản lý đặt phòng, vệ sinh, bảo trì định kỳ và chăm sóc khách hàng.
- Có thể thuê bên thứ ba quản lý nếu bạn ở xa hoặc thiếu kinh nghiệm.
5. Đa dạng hóa danh mục và có chiến lược thoát vốn hợp lý
Bất kỳ kênh đầu tư nào cũng cần “chia trứng vào nhiều giỏ”.
- Đừng dồn toàn bộ vốn vào một dự án nghỉ dưỡng – bạn có thể kết hợp với đất nền ven đô, căn hộ cho thuê tại thành phố lớn, hoặc sản phẩm có dòng tiền ổn định khác.
- Luôn có kế hoạch thoát vốn (exit strategy) trong 3–5 năm: Theo dõi thị trường, chọn thời điểm tốt để bán hoặc chuyển đổi hình thức khai thác (cho thuê dài hạn, bán sang tay…).
📊 Theo dữ liệu thị trường, giá căn hộ nghỉ dưỡng tại Bãi Cháy tăng trung bình 7–10%/năm trong giai đoạn 2018–2023, đặc biệt các sản phẩm thuộc tổ hợp có thương hiệu quốc tế vận hành thường tăng giá nhanh và giữ giá tốt.
Đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng tại Hạ Long là một kênh đầu tư đầy triển vọng nếu bạn đi đúng hướng và hiểu rõ cuộc chơi. Điều quan trọng không nằm ở việc mua sản phẩm đầu tiên bạn thấy, mà là ở việc bạn hiểu sản phẩm đó vận hành thế nào, tiềm năng khai thác ra sao và tương lai khu vực đó sẽ phát triển đến đâu. Sky M Hạ Long hiện là một trong những lựa chọn hàng đầu khi hội tụ đủ các yếu tố: vị trí trung tâm Bãi Cháy, tầm nhìn vịnh đắt giá, vận hành bởi IHG, và hệ tiện ích chuẩn nghỉ dưỡng – sẵn sàng cho cả nhu cầu khai thác cho thuê và làm “second home” đẳng cấp.